Ingatlan: Venni vagy nem venni? Tudatossági szempontok az árkategória megválasztásához

Egy korábbi cikkben írtam a hétköznapi ember második legértékesebb vagyontárgyáról, az autóról, hogy a vásárláshoz pénzügyi oldalról némi támpontot adjak.

Ideje megemlékeznünk a legértékesebb vagyontárgyunkról is, az ingatlanról. Amellett ugyanis, hogy az elhelyezkedés, méret, épület típus, szobaszám és az összes többi jellemző valóban fontos kritériumok, a legszűkebb keresztmetszetet mégis mindig a pénzügyi lehetőségeink adják meg.

A saját ingatlan egyébként is különös jelentőséggel bír a magyar embereknek, ahogy egy korábbi cikkben is írtam: a saját tulajdonú ingatlanok aránya majdnem 90% Magyarországon, míg az EU-ban ez a szám alig haladja meg a 60%-ot (88,8% vs. 60,3%, forrás: Eurostat és KSH).

A címben szereplő kérdés első felét úgy válaszolhatjuk meg, ha a vásárlás alternatíváját számba vesszük.

Venni vagy bérelni?

Hazudik, aki azt állítja, hogy tudja erre a kérdésre a választ. Ez a kérdés egyike azoknak, amit csak egyéni szinten, személyre szabottan lehet eldönteni. Sokat segít azonban a döntésben, ha végigvesszük egyesével a szempontokat.

A felsorolás előtt azonban mindenképp fontosnak érzem, hogy felhívjam a figyelmet: a környezetemben élők kapcsán figyeltem fel arra, hogy a kérdés egyedisége hatványozottan igaz. Gyakori ugyanis, hogy az ingatlanvásárlásnak létező alternatívája az ”ismerősön keresztüli”, vagy egyéb okoknál fogva áron aluli bérlés. Természetesen ezeket a tényezőket is mérlegelni kell egy ilyen nagy horderejű kérdés meghozatalakor.

Terjedelmi okokból csak gondolatébresztési célzattal sorolom fel a felmerülő szempontokat:

teljes vagyonodnak mekkora része az ingatlanra szánt önerő? Megléphető, vagy túl kockázatos döntésnek érzed a vásárlást?
tudakozódtál arról, hogy az ingatlanárak tetőznek-e épp a kinézett városban/környéken, illetve a szakértők milyen tendenciákat várnak?
ha hitelt is veszel fel, mennyire határozza meg életviteled a hitel havi törlesztőrészlete? Olyan élethelyzetben vagy, hogy ezt szívesen vállalod?
meddig tervezel lakni az ingatlanban? Csak rövid, vagy közép-hosszú távon is megfelelőek a tulajdonságai?
tervezed/tudod befektetésként is hasznosítani?
rendelkezésre áll az ingatlanvásárlás kezdeti költségeinek fedezete? Ha szükséges a felújítás azonnal, megvan rá az pénzed?
figyelembe vetted a döntésednél, hogy a felújítás várható költsége jelentősen növekedett az utóbbi évek szakmunkás hiánya miatt?
számoltál a Magyarország területén szinte már mindenhol létező (de nagyon különböző mértékű!) éves ingatlanadóval?
Mennyire köt röghöz a lakásod? Lehet, hogy értékes karrier lehetőségről mondasz le az ingatlanhoz való kötődésed miatt?
számoltál az úgynevezett alternatíva-költséggel? Jelen esetben ez azt jelenti, hogy ha ingatlan helyett más eszközben tartod a pénzed, akkor mennyit kamatozik – például a gyakorlatilag kockázatmentes állampapír hozama infláció felett 1,7%, így jelenleg 4,5%.

Fentiekhez további segítség lehet, hogy léteznek olyan kalkulátorok is, amik számszerűsítik ezeket a hatásokat. Sőt, esetenként még a dolog érzelmi részét is – például, hogy a hitelmentesség szabadsága milyen havi összeget ér meg Neked.

Pénzügyi tudatossági szempontok:

Miután a fenti kérdéseket végigvettük, s arra a döntésre jutottunk, hogy szeretnénk ingatlant vásárolni, eljutunk a tudatossági szempontok mérlegeléséhez.

Következzen a szubjektív összefoglaló. Fontos, hogy a lenti összegzés nem egy mindenkire vonatkozó általános szabály, az egyedi esetek eltérhetnek. Viszonyítási pontként és gondolatébresztőként azonban szerintem hasznos összegzés lehet.

I. Önerős vásárlás

Ha a vásárlást önerőből tudjuk fedezni, akkor az ingatlan (jellemzően) jó értéktartása miatt bármilyen ingatlant vehetünk, gyakorlatilag csak 2 dologra kell figyelnünk:

tartsuk észben a vásárlással járó kezdeti költségeket (ügyvédi díj, illeték, bejegyzések díja, esetleges felújítás díja)
az ingatlan nem likvid befektetés, az ebben álló pénz nehezen mobilizálható. Semmiképp se fusson nullára a kasszánk, a vésztartalékunk mindenképp maradjon meg (ennek jelentőségéről ebben a cikkben is írtam)

II. Hitelből történő vásárlás

1. Mekkora önerő áll rendelkezésre?

Önerő nélkül nem szabad és nem is lehet ingatlant venni. Az utóbbi évtized bedőlt devizahitelei alapvetően határozták meg a szabályozási környezetet: komoly szigorítás történt a havi bevételhez viszonyított maximális havi törlesztőrészlet tekintetében, de ugyanígy a minimum önerő is meghatározásra került.

A Hitelfedezeti Mutató, tehát a HFM mutatószám szabályozza az ingatlan terhelhetőségét. Egy hitelfelvételnél jelzálogként maximum 80%-ban fogadják el a vásárolt ingatlant (tehát minimum 20% önerő szükséges), de fontos tudni, hogy ez a maximum az ingatlanbecslő által becsült értéknek a 80%-a, s nem a piaci áré (s még csak nem is a vevő által az ingatlanért frissen kifizetett összegé. Ennek megvan a nagyon is jogos oka, de ezt terjedelmi okok miatt nem itt fejtem ki).

Gyakorlati példán keresztül:

Előfordulhat, hogy egy 20 milliós lakást csak 18 millióra becsülnek fel. Ebben az esetben a HFM mutató 0,8*18M = 14,4 Millió Forint terhelését engedélyezi, s a többi 5,6 millió forintot önerőből kell előteremteni.

Személyes véleményem szerint azonban az önerő legyen minimum 40, de optimálisabban minimum 50%. Ha ez a rész nem áll rendelkezésre, akkor az az ingatlan egyszerűen túl drága.

Nincs meg a szükséges önerő? Fizethetsz magadnak is „házi lakáselőtakarékot” (azaz ezen a címen tehetsz félre pénzt). Ha követed ezt a módszert, inkább előbb, mint utóbb biztosan eléred a szükséges önerő összeget.

2. Törlesztőrészlet

A hitel vállalható törlesztőrészletét úgy kell kikalkulálni, hogy amíg a hitel fut, addig az egyéb életkori céltartalék-képzések is futhassanak párhuzamosan. Ha tehát például 35 évesen adósodunk el 10 évre, akkor (ha tervezünk gyerekeket) a gyerekek felnevelése nem láthatja kárát az ingatlan törlesztésének. Ilyen módon tehát nem a pillanatnyi élethelyzetünket, hanem a törlesztőrészlet futamidejére tervezett élethelyzetünket kell figyelembe venni. (pl. ha a gyerek(ek) miatt egy kereset huzamosabb időre kiesik, ez nyilván új helyzetet teremt)

A szabályozási minimumot ebben az esetben a Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató, a JTM határozza meg 2014-es bevezetése óta. A mutatószám lényege, hogy a hitelfelvevők nettó igazolt jövedelmének egy meghatározott százalékát (jelenleg ez 50%-ról 40%-ra változott) lehet elkölteni havi törlesztésre.

Ezzel kapcsolatban azonban két szempontot ki kell emelni:

mindig az igazolt (azaz adózott, fehér) jövedelemhez történik a viszonyítás. A mellékesből szerzett pénz, vagy például a számla nélküli, adózatlan jövedelem (nem ritka ez a szolgáltató szektorban) nem számít!
a „havi törlesztés” kategóriába a meglévő hitelek, a hitelkártya, vagy például a diákhitel is beletartoznak. Ezen összegek és a hitelkeret különbözete jelenti a még terhelhető fennmaradó részt, s ez az összeg lehet a maximális ingatlanvásárlási havi törlesztés.

3. Vésztartalék jelentősége

Ahogy az autó el tud romlani, a ház is amortizálódik. Emellett pedig az életünk többi szegmensében is bekövetkezhet változás (munkahely, egészség, hirtelen élethelyzet változás, gyermekáldás, stb.). Mindenképpen tartsuk meg a vésztartalékot, ahogy ennek jelentőségét már többször kiemeltem!

Ingatlanvásárlásba minimum 1-1,5 millió forint tartalék nélkül nem szabad belevágni!

4. Érdemes karrier és pénzügyi tervet készíteni

Az ingatlanvásárlás pénzügyi életünk legkomolyabb elhatározása. Annál megfontoltabb döntést tudunk hozni, minél jobban végiggondoltuk lehetőségeinket. A futamidő hossza épp ezt kívánja tőlünk: becsülnünk kell a bevételeinket (amik nyilván változni fognak a múló évek alatt), s ugyanígy a komolyabb kiadási tényezőket is.

Személy szerint nagyon javaslom ennek részletes kidolgozását egy excel táblában, vagy akár a kockás papíron!

Ha generális szabályt keresünk, az én véleményem szerint az ingatlan ára valahol 60-90 havi bevételünknek megfelelő összeg. Persze ez is nagyban függ attól, hogy milyen jelentősége van az életünkben az ingatlannak, mennyi időre tervezünk előre, mennyire vagyunk ’otthon ülős’ vagy inkább utazgatós típusok, milyen élethelyzetben vagyunk most és milyenben tervezünk lenni.

5. Tartsunk próba hónapot!

Próbáljuk ki, hogy mennyire terheli meg a havi költségvetésünket az ingatlanhitel kapcsán betervezett törlesztőrészlet. Érdemes ezt még a hitelfelvétel előtt, a hibázás hátulütői nélkül kipróbálni. Nagyon hasznos következtetéseket vonhatunk le belőle.

6. Nézzünk szét támogatások ügyében

A hitel futamideje alatt gyerekvállalást terveztek? Már 1 gyermek esetén is jár támogatás használt és új lakásra is, 3 esetén pedig a CSOK 15+10 is rendelkezésre áll
Február 10-én a miniszterelnök új intézkedéscsomagot vezetett be. Az életkezdési támogatás vagy a hitel tőkeösszegét csökkentő tényezőkkel érdemes kalkulálni
Több munkahelyen is létezik egyszeri ingatlanvásárlási támogatás, ahogy egyébként agglomerációs bejárásnál munkába járási támogatás is (2018-ban mondjuk sokkal több lehetőség volt a szélesebb körű béren kívüli juttatások miatt)

7. A védőháló

Komoly pénzügyi döntéseknél védőhálót nyújthat a család, egy pártfogó vagy akár egy erős baráti kör is. Természetesen senki sem szeret másokra szorulni, de kockázatkerülő embereknél növelheti a racionálisan bevállalható rizikófaktort, ha megerősíti saját magában is, hogy van kire tud számítani balul elsülő helyzetben is.

Ha kíváncsi vagy a fenti a gondolatébresztő személyre szabott átültetésére, s kedvet kaptál egy valóban tanácsadás alapú konzultációra, akkor bátran vedd fel velem a kapcsolatot itt. A megváltozott körülmények között is szívesen állok rendelkezésedre.

Ha tudni szeretnéd, hogy milyen pénzügyi tudatossággal rendelkezel, akkor töltsd ki a Pénzügyi Mentor kvízt, cserébe pedig személyre szabott értékelést kapsz tőlem. Ez így kiváló lehetőség, hogy ráláss a jelenlegi pénzügyi helyzetedre.

Ha érdekel, hogy miként zajlik a személyes konzultáció, itt olvashatsz róla, ahol rendbe teheted pénzügyeid, elégedettségedre pénzvisszafizetési garanciát vállalok! Ha szeretnéd igénybe venni ezt a lehetőséget, akkor itt foglalhatsz időpontot.

Ha lakásvásárlás előtt állsz, ajánlom a teljes folyamaton végigkalauzoló kiskönyvem. A piac jelenlegi legjobb, 17% nettó hozamú befektetéséről és a tudatos pénzügyekről is olvashatsz e-könyveket.